Досить поширеним правовим явищем у юридичній практиці є встановлення у договорі оренди умов за якими дострокове розірвання договору допускається виключно за взаємною згодою сторін або, коли сторони обмежують одна одну у праві односторонньої відмови від виконання договору.

Реалізація права дострокового розірвання договору повинна відбуватися в світлі правозастосування приписів статті 188 ГК України, статей 651 – 654 ЦК України та інших норм, що регулюють порядок здійснення орендних відносин.

Як вбачається із ч. 3 ст. 291 ГК України на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 ГК України.

Згідно з положеннями частини 2 статті 188 ГК України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду (ч. 3 ст. 188 ГК України).

У разі прийняття пропозиції договір вважається розірваним за згодою сторін (про що інша сторона повідомляється письмово або сторонами складається єдиний документ).

Тобто передумовою дострокового розірвання договору оренди є необхідність направлення ініціюючою стороною іншій стороні пропозиції про дострокове припинення договірних відносин. Така пропозиція повинна бути зроблена за 20 календарних днів до запланованої дати розірвання, якщо інший строк не встановлений у самому договорі. Додатком до пропозиції повинна бути додаткова угода про дострокове розірвання договору оренди, якою визначатимуться усі істотні умови повного припинення господарських зобов’язань між сторонами.

У відповідності до ч. 4 ст. 188 ГК України у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

При достроковому розриванні Договору в судовому порядку з підстав істотної зміни обставин, потрібно враховувати наступне.

Згідно ч. 2 ст. 652 ЦК України якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за наявності одночасно таких умов:

в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Тобто для дострокового розірвання договору оренди з підстав істотної зміни обставин, позиція сторони, що ініціює вказане питання, повинна містити обґрунтування щодо істотної зміни умов, якими сторони керувалися до підписання договору. У результаті такої зміни сторона не може в повній мірі задовольнити свої матеріальні та інші інтереси, виходячи із умов діючого договору, а тому такий договір не може надалі бути залишеним в силі, оскільки не відповідає початковим намірам та волевиявленню сторони під час його укладення.

Моментом, з якого відповідно до ч. 3 ст. 653 ЦК України договір є зміненим або розірваним та зобов’язання відповідно – зміненими або припиненими, є момент укладення угоди про зміну або розірвання договору, що визначається відповідно до ст. 640 ЦК України, якщо інший момент не встановлений у самій угоді.

Згідно ч. 5 ст. 188 ГК України якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

З огляду на вище наведене, можна дійти наступних висновків:

Договір оренди може бути достроково розірваний з ініціативи ініціюючою стороною шляхом направлення відповідної пропозиції іншій стороні з проханням підписати додаткову угоду до договору, якою визначити механізм повного припинення господарських зобов’язань між сторонами.

Правовими підставами для дострокового розірвання договору можуть бути: істотне порушення умов договору або істотна зміна обставин, якими сторони керувалися під час укладання договору.

При посиланні на істотне порушення умов договору як підставу для дострокового розірвання договору, основна позиція ініціюючої сторони має полягати у зазначені причин, пов’язаних із описом дій, які вказують на допущення порушень орендарем своїх зобов’язань за договором. Фіксація таких дій повинна відображатися в актах виявлення порушень за договором.

При посиланні на істотну зміну обставин як підставу для дострокового розірвання договору, основна позиція ініціюючої сторони має полягати у зазначені причин, пов’язаних із порушенням співвідношення майнових інтересів сторін, що суттєво позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору (індексація, зміна споживчих цін).

Договір вважатиметься достроково розірваним з дати, визначеної у тексті підписаної сторонами додаткової угоди або з дати набрання законної сили судового рішення.

= = = = = = = = = = = = = = = = = = = =

За отриманням безоплатної правової допомоги звертайтеся до:

Шосткинський місцевий центр –

41100, м. Шостка, вул. Горького, 4. тел. (05449) 7-30-94

Глухівське бюро правової допомоги –

41400, м. Глухів, вул. Шевченко, 4. тел. (05444) 7-07-20, (05444) 7-07-12

Кролевецьке бюро правової допомоги –

41300, м. Кролевець, вул. Грушевського, 19. тел. (05453) 9-52-47

Середино-Будське бюро правової допомоги –

41000, м. Середина-Буда, вул. Троїцька, 2. тел. (05451) 7-10-62

Ямпільське бюро правової допомоги –

41200, смт Ямпіль, бульвар Ювілейний, 1. тел. (05456) 2-20-50

= = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = =

Окрім того, в Україні діє єдиний номер з надання безоплатної правової допомоги –

0-800-213-103 (Цілодобово, в межах України – безкоштовно)

Зателефонувавши за ним, Ви зможете дізнатися адреси та контакти центрів у всіх регіонах України та отримати консультацію фахівців